据365苏州地产研究中心统计：苏州7月5日-7月11日商品住宅成交447套，比前一统计周期减少了2套；成交面积为44570.98平方米，比前一统计周期减少了5430.34平方米，跌幅为10.86%；成交均价为 9038.33元/平方米，比前一统计周期下跌了1957.47元/平方米，跌幅为17.80%。苏州市区单套平均成交面积为99.7平方米，这意味着刚性需求仍是近期楼市成交主力。

成交仍以中小面积为主

与前一周相比，上周苏州楼市成交量仅减少了2套，基本维持在相同的水平上。纵观近期楼市，日均成交量大体都在日均五六十套的样子。从成交面积来分析，上周比前一统计周减少5430.34平方米，相比成交套数的小幅下跌，成交总面积发生了较大的变化，有10.86%的下浮，这也在一定程度上反应出苏州楼市的现状：刚需依然是苏州楼市的成交主体。再看99.7平方米的成交套均面积，与前一周相比有10平方米左右的减量，由此也可以看出目前苏州市场成交仍以中小户型面积段为主。

从本周成交均价来看，继前一统计周突破万元之后，再次回到前期水平，8866.72元/平方米的均价也是最近三周的最低水平，较上周下跌了1957.47元/平方米，跌幅高达17.8%，幅度远远高于成交量和成交总面积的变化。在成交行情变化不大的情况下，均价大幅下跌，脱离于整体楼市行情的变化，说明市场还处于一个较为动荡的行情区间。而均价的下跌也与近期业内对宏观面的预测有所接近。有观点认为时至年中，新政出台也已有三个月，调控预期在近期有可能得到落实，而预期很有可能从前期的量变直接转化为质变，即房价的合理下跌。不过，相比部分房价较高的一、二线城市，苏州房价尚处于一个合理的范围，并没有出现太大的变化。

从上周单日走势图来看,仅7月10日表现较好，当天成交111套，其中工业园区成交了79套，主要还是受到部分项目开盘的集中影响。其余6个统计日成交量均不足百套，基本维持在50套左右，楼市行情低迷依旧。但分析各片区的周成交行情，不难发现，尽管整体楼市的成交量变化不明显，但较前期的阶段性增长来看，目前楼市行情正趋于稳定，前期主导苏州楼市的高新区定销房本周已基本褪去，工业园区重新开始占据苏州楼市成交量的头名，这也预示着苏州楼市再次进入正常的发展轨迹。

园区量升价跌中小户型唱主角

从苏州各区域的成交量来看，园区上周住宅商品房成交252套，相比前一周增加76套，涨幅43.18%，成交量大幅增长的同时，领先其它片区的幅度也更为明显，相比第二名沧浪区有192套的领先量。从成交面积来看，上周园区套均面积98.35平方米，从中可以看出，本周园区楼市还是主要以中小户型为成交主力。本周成交均价为10466.49元/平方米，相比前一统计周接近15000元/平方米的均价，恢复到了合理水平。综合成交量的上升和均价的下跌，上周园区市场的行情变化预示着区域行情开始恢复正常。

周六雅戈尔未来城复式公馆首度开盘，引发了市场的新一波热潮，当天成交近7成，为园区楼市近期的复苏带了新的动力。除此以外，本周成交主力主要还是集中在万科国际广场、和风雅致、雅戈尔未来城5期风尚、中央景城等项目。从园区的成交数据来看，这些中高端项目因地段优势、以及7月1日沪宁高铁带来的利好，受到购房者的青睐，而工业园区因为公积金等福利刺激以及客观存在的刚需，都促使整个区域市场在近期重新恢复热度。

从高新区的情况来看，上周成交50套，较前一统计周减少54套，成交量跌幅达51.923%，连续两周成交量下滑50%以上，可见保障房的退去对整个新区市场影响巨大；上周成交均价为7020.69元/平方米，较前一统计周上涨1125.91元/平方米，涨幅为19.1%。成交均价上涨的原因十分明显，保障房的退出也使得前期被拉低的区域均价开始恢复正常。七字头的均价，也反映出上周高新区的成交主力还是以低总价楼盘为主力。

从具体成交项目来看，高新区的成交主力楼盘还是集中在北新区、科技园板块。尤其是沪宁城铁的开通，浒墅关镇站点为中心的辐射区域楼盘受到利好。作为相对苏州整体房价，还处于价格洼地的北新区，还是受到刚需购房者的青睐。荣尚花苑、文昌花园、新创理想城、MAX未来城等项目还是保持着一定的持续去化量，为高新区成交主力楼盘。

吴中区上周成交38套，较前一统计周减少了25套；成交均价达7814.25元/平方米，较前一统计周减少了2071.19元/平方米，跌幅20.952%。量价齐跌的现象出现在行情相对稳定的吴中区，主要原因还是来自于新政对二套房、三套房的限制，该区域主要在售的项目大部分为别墅项目，因此受到的影响较大。另外，普通住宅新项目的缺失也是整体区域楼市下跌的原因之一。

从具体成交楼盘来看，华丽家族太上湖、水岸清华2期兰庭、现代园墅2期等项目均有成交，但成交量较少。公寓产品成交主力主要还是集中在吴中大道板块的招商小石城、越湖家天下、新城金郡等楼盘，但因为项目推盘量以及新盘迟迟不推出的原因，成交量也不足以支撑整体行情上升。

行情变化正在趋向正常

时至年中，房产新政出台已逾三月，宏观调控的预期在近期又成为讨论的热点，有观点认为量变引起质变，认为楼市在3个月的调控后，已经从成交量的持续下滑开始转变为成交均价的下跌，开发商在坚挺了一段时间后，逐渐放弃“抵抗”，准备降价跑量，楼市有触底反弹的迹象；而另外一部分观点则认为宏观调控在经过3个月的市场论证后，已经失去了作用，调控预期将无法得到落实，外部经济的稳步上升使得政府对于楼市的调控变得不是那么紧要，因此，楼市在近期可能不会出现太大变化，成交量段时间内不会过快上升，相反，房价可能会再次上涨。

从苏州楼市近期的表现来看，住宅市场有所回暖，几个老项目的新产品以及几个新项目的推出，都引起了苏州市场的新一轮购房热潮，雅戈尔未来城、中海国社、首开悦澜湾等项目的集中推盘都取得了不错的成绩，而港龙财智国际、朗诗南门绿郡等几个新项目的开盘也赢得了市场的追捧。

从成交均价来分析， 9038.33元/平方米，环比前一统计周下跌了1957.47元/平方米，自上周突破万元后，再次回到前期水平。园区、吴中区成交均价的下跌是拉低整体园区的主要原因，尤其是园区的均价下跌因为区域成交量较大的原因直接影响到了上周苏州楼市的整体均价。此外，保障房成交的大量减少，也对整体均价的稳定起到了一定的作用，相比前期苏州楼市成交量和成交均价的起伏不定，上周整体行情变化趋于正常。

从苏州各区域的成交量来看，但各区域的变化情况较大，其中园区成交量大幅上涨，以252套的成交量再次领先各区域，一枝独秀。而高新区成交量则继续大幅下跌，继前一统计周减少了121套之后，本周再次减少54套，跌幅连续两周高达50%，保障房的褪去成为主因。中心区、吴中区、相城区成交量波动不大，依旧处于低谷。