从日均二三百套到日均不足五十套，这是在楼市新政影响下苏州新商品房的成交量。这两个数字的落差让人们看到了国家宏观调控的力量。但是其背后折射的购房者心态的变化更值得人们深思。

1

从恐慌到观望，投资性需求缩手了

尽管不是一线城市，但是苏州楼市新政前和新政后的变化跟一线城市的情景几乎相同。

从去年年底开始，为遏制房价不断上涨的势头，国家相继出台政策，通过提高拿地首付、取消契税减免手段等为高烧的楼市降温。从1月到3月，苏州楼市陷入短期低迷：成交量锐减、价格坚挺。但是这样的局面很快被打破：3月26日，苏州体育中心、园区科文中心、博览中心三场房产交易展示会同时举办，压抑了并不太久的购房需求瞬间被点燃。10多万人次光顾、300多套房签约、上千多套房形成意向。如果说房展会后主办方公布的这些数字还不算特别弹人眼球的话，那么房展会后苏州不少楼盘出现的三千人抢二百套房、连夜排队取号以及更为疯狂的砸盘抢房等事件，足以让人大跌眼镜。

3、4月份的苏州楼市，千人抢房潮屡见不鲜，想买一套热门楼盘的房子，削尖脑袋找关系都不一定能够如愿，一时间，热门地段楼盘纷纷提价。然而，在追涨不追跌的心理下，抢房潮一次次上演。此时，购房者完全失去了理性。

4月中旬，国家二套房新政实施。疯了一个月不到的楼市一脚急刹车。一月有余，新政成交凸显：成交量急剧萎缩、好久不曾见到的楼盘优惠开始出现，原本有推盘计划的楼盘缩到了后面。据365地产研究中心统计数据显示，4月16日，苏州全市商品住宅共成交540套。但是随后成交量急转直下，从21日到25日，从163套、105套、128套到25日的59套，成交量不断下滑。进入5月，楼市成交更是低迷，日成交二三十套的情形屡见不鲜。五月上旬，全市商品住宅成交总共仅616套，传统“红五月”难以飘红。

楼市调控政策下，购房者观望情绪滋生，心态由不久前的疯狂一下子变得理性，从挤破头皮抢房转向到了再等等、再看看，新政让投资需求完全缩手。

2

刚性需求者最担心房价上涨

国家宏观调控让楼市由前期的疯狂逐渐进入理性，成交量大幅下跌让购房者看到了价格下行的希望，然后人们更为担忧的是，这一波调整到底会持续多久？经过这波调整后，会不会由于购房需求的集中暴发而导致房价出现新一轮的暴涨？

购房者这样的担忧并不是没有道理。

2009年楼市的疯狂既有国家在金融危机大背景下应时而出的契税减免等诸多暖市政策影响，也有大量刚性需求集中入市助推，更有人民币通胀预期、城市化进程导致的房价看涨预期等投资性需求入市导致。

著名经济学家易宪容在苏州参加南苏州核心区相关活动时，曾明确指出，在2009年的购房需求中，有超过60%的需求为投资性需求，这一股投资性需求的力量，对高房价的推动“功不可没”。这也是此次国家宏观调控政策对二套房、三套房以及异地买房收紧房贷的最根本原因。

从目前的情况来看，新政对二套房三套房的打击让投资需求缩手了。因此要解决此次调整会不会导致房价出现新一轮暴涨的问题，关键在于搞清楚楼市的刚性需求到底有多大？而且楼市的刚性需求能在多大程度上决定房价走势。“房价早晚会涨上去。有那么多外地人到苏州来，有那么多人要结婚生小孩，都要有房。土地越来越少、好地段的房子越来越少了。”这是很多游走在买与不买房边缘的市民都会产生的想法。

事实上，在房地产行业也一直存在两个截然不同的观点：一些人认为由于大量刚性需求存在，支撑了我国房价长期上涨的趋势，也决定了市场出现波动时，房价不会出现大幅回调。而另一部分人认为，现在房价已经上涨太厉害了，房价虚高、泡沫大量存在，房价早晚会下跌。

3

究竟什么是刚性需求

按照经济学基本概念，所谓刚性需求，是指供求关系中受价格影响较小的需求部分。也就是说，某种商品无论价格涨跌，对人们购买这种商品的行为影响较小。但由于一套住房的价值巨大，住房的刚性需求界定起来非常复杂，至今并没有权威的定义。

中国社科院发布的《中国住房发展报告（2009—2010）》认为，住房的真实需求，是老百姓在居住层面上的最基础需求，主要受收入增长、人口流动、就业等基本因素的影响，具有一定的刚性。

记者在采访中发现，对于刚性需求，人们的理解与理论上还是存在一定的偏差的。除了结婚生孩子或者到一个新城市长期生活居住，在实际生活中，人们会遇到很多种需要换房子的刚性需求：

——房子太小影响到正常的生活了。

——房子离工作单位太远，影响到正常的工作了。

——房子周边环境太差，影响到生活或者工作了。

——因生活条件改善，有能力换舒适一点的住房了。等等。“业界比较认可的刚性需求，主要是指人们买房自住的需求。其中既包括首次购房，也应该包括以改善住房条件为目的购买的二套房。简单地讲，就是首置和首改人群。”这是记者在采访中，发现很多专家和开发商都是这样认为的。

具体看，在当前市场上，由于1980年前后生育高峰出生的人群大量步入适婚年龄，基于结婚需要而购买首套住房的需求较为庞大。

同时，随着城市化进程的加快，大量的非城镇居住人涌入到城市中，由此带来了大量的购房需求。去年以来房价上涨较快的北京、上海、深圳甚至西部的银川市，都是外来人口购房比例较高的城市。

此外，1998年前后许多居民购买了“房改房”，经过10年左右时间，由于当年的住房在户型、功能上不完善，这些家庭纷纷进入住房改善期，这部分改善型的购房需求同样非常强烈。

但是，如果再作细致分析，不难发现，如今的房地产市场，不受价格影响的“纯刚性需求”非常少，受价格、政策等影响，大部分刚性需求都可以推迟实现。

更为重要的是，房地产市场经过2008年至2009年初量价齐跌的调整后，自2009年的四五月起，已经让市场上很多的刚性需求得到了大量释放，这股力量成为带动当初房地产市场回暖的第一股力量。但是，有业内专家指出，受刚性需求者购买能力、资金实力等影响，刚性需求的这股力量，不可能是支撑高房价的理由。

对普通家庭而言，一套住房可能需要几十年的积蓄，如果不具备足够的购买力，购房者“有心无力”，再刚性的需求也无法转变成有效需求。只有房价回调到部分购房者能承受的程度，刚性需求才有可能释放。

4

其实刚性需求下的楼市价格更理性

让房子回归民生属性。这是国务院调控的出发点，也是最终目的。换句话说，就是要让大部分的投资投机群体离开楼市，让刚性需求成为支撑楼市的主要力量。

尽管专家普遍认为刚性需求不能支持目前的高房价，但多数业内人士认为，正因为刚性需求的大量存在，可以避免房价出现暴跌。因为，当房价调整到刚性需求可承受的范围内时，大量的刚性需求就会入市，因此这也决定了房价出现暴跌的下跌可能性不大。

从苏州的楼市情况来看，从去年下半年到现在，房地产市场需求结构也产生了较大的变化，记者采访的多位业内人士均表示，在绿城拍出独墅湖地王的去年9月底开始，自住兼投资投机性需求逐渐代替纯自住型需求成为购房者的主力人群。由于这股力量的强大，在一定程度中推高了一波房价。今年三月底四月初，又是大量的投资投机性人群进入楼市，导致了新近这一轮房价的上涨。因此，此次宏观调控，极有可能消化掉自去年底以来出现的房价虚高泡沫，使房价稳定在去年九十月份的水平。这个水平应该是由刚性需求托起的房价，具有较强的抗跌性。

当然，房价会维持在一个什么水平，一方面取决于需求，另一方面也取决于供应。在快速城镇化、消费结构升级、“小家庭”增加以及传统观念等因素影响下，普通老百姓购买首套房和改善住房条件的需求量将十分巨大。一旦受到抑制的刚性需求集中入市，供应跟不上的话，房价再次出现暴涨的可能性依旧存在。