从2009年上半年苏州房地产销售结构和土地市场表现来看，苏州城市房地产的集中度将越来越高，出现这种情况的原因是什么？ “寡头”的形成，将会对苏州楼市造成什么样的影响？本刊记者联合苏州工业园区新鸿嘉投资顾问有限公司就此进行深入分析，以飨读者。

区域龙头乘着政策升空

用一句话来总结2008年10月以来的房地产调控政策，就是先紧后松。就金融环境而言，也是从最初的紧缩到加大对房地产开发的支持力度。

目前，从模糊的二套房贷限制标准到降低房地产开发资本金比例，企业融资贷款流向房地产领域，可以说2009年上半年的房地产市场被装上了“金融”的翅膀。

在一季度国内信贷大量释放的时候，市场曾一度乐观的认为中小企业迎来了政府在其生命垂危期间送来的“氧气”，有望度过经济危机的寒冬。

房地产属于资金密集型行业，表现在购买土地和开发建设所需资金量大，并且开发周期一般在1年以上，在禁止用银行贷款抵付土地款之后，房地产开发所需要的资金量更加巨大。资金和土地，涵括了中国房地产企业的几乎所有喜怒哀乐。土地出让和金融监管制度的变迁，拿地越来越是资本密集的游戏，对融资渠道的依赖性越来越大。

随着销售市场的回暖，开发企业的融资结构发生了显著的变化。央行公布的数据显示，开发商资金流入速度明显加快。1-6月，本年资金来源同比增长23.6%，增速比1-5月增加7.5个百分点。其中，国内贷款增长32.6%，定金及预收款增长27.7%，增速比1-5月分别增加16.9个百分点和10.5个百分点。除了国内贷款和定金及预收款，利用外资和自筹资金的同比增速相比1-5月均出现不同程度的下降，可以看出，资金流入加快的主要贡献还是在于楼市的回暖和宽松信贷支撑。

同时，在市场中频频出现房地产开发项目由于开发抵押贷款不能及时偿还，造成开发商与购房者矛盾激化事件后，开发贷款的风险已经被市场认同，房地产行业更多地选择其他融资渠道可以更好地分散风险，从而获得较低成本的融资。一般而言，房地产业的发展经历了三个阶段，第一阶段以房地产开发为主，开发商和投资商是一个主体；第二个阶段是以房地产投资管理公司或房地产基金为核心的房地产投资为主；第三个阶段则是以房地产证券化为核心的阶段，通过证券化，房地产成为了全民投资的产业，导致大量资金流向资本市场，再通过资本市场流向房地产市场。目前，我国房地产业发展正处在第一阶段向第二阶段过渡的时期，房地产企业正在探寻更多的来自于银行贷款以外的资金来源，以减少融资途径单一、政策调控壁垒的制约。

地产行业也有“马太”效应

回顾大型房企在2009年的融资行动，虽然2008年销售额和利润率全线下滑，股票价格也滑至低点，但仍然有保利地产、招商地产增发，龙湖地产也配发公司债券，还有一些公司以项目和土地做抵押获取财政贷款。而政府也适时地为房地产开发进行了适当的“松绑”，下调项目开发资本金比例，增强了开发企业资金利用率。同时由于商品房开发实行项目法人制度，按央行“121文件”规定，开发贷款按开发项目封闭运作，严禁跨地区使用，因此，在以银行贷款作为融资渠道上，行业的区域龙头更具优势。由此我们也不难理解区域企业在土地市场中的疯狂。

在8月5日的苏州土拍会结束后，有业内人士发出感慨，“小开发商在苏州房地产市场中的生存空间越来越小了，大公司将逐渐挤占优质板块，小公司的获利机会越来越少”。的确，除去少数以个人名义买地的情况外，本次土拍会上区域龙头发展商的活跃度比往届大大提高，如华成（08年销售金额第三名）、中海（08年销售金额第一名）等。虽然没有出现如2007年面粉贵过面包的情况，但相比2008年土地溢价涨幅仍然可观。

实际上，高价拿地背景下，房地产行业将很可能呈现比较明显的“马太”效应。大型优质企业进入“融资渠道多元化——有能力高价拿地——土地储备增加——企业长期发展有保障，大企业得到更多的资源和发展空间”的良性循环，抗击市场波动风险力强。

高价拍地实际上是行业集中度提升的前奏，最终行业的整合更多是土地与资本的二重奏来完成的，其中融资能力、金融手段将起到行业整合的主导作用。高价拿地对房地产行业的影响将是具有资本优势的企业加快土地储备增长，房地产公司金融属性越来越明显，资金取代了土地成为制约房地产发展的第一要素，在政策调控的压力下，资金实力成为开发商追逐土地的关键。资金面上，经济危机下银行更倾向于向大型企业发放贷款，多元化融资的优势向大型企业集中，从而提高其行业竞争力，而那些苦于融资渠道的小企业很可能被收购或退出。

热点板块行业更加集中

除去传统的中心城区以及园区之外，苏州大型房企主要集中在越溪、青剑湖、沧浪新城等热点板块。究其原因有三，一是城市中心区房产在行业下行中下跌幅度较小、保值抗风险能力较强；二是越溪、青剑湖、沧浪新城等板块已基本成形，且临近传统人口聚集带，客群充足；三是较强的近期规划支撑，城市轨道交通、新政中心建设、大面积商业开发等提升区域价值的基础建设。

先来看青剑湖板块，07年进行了大体量的土地出让，引进了招商地产、九龙仓、北京城开等实力发展商，加上置地、建屋、圆融、华成、君地、旭辉，板块已成为国内一线发展商和苏州一线开发企业角力的舞台，被市场认为是带动未来园区房地产发展的“双极”之一，刚需产品和高端产品兼有。

沧浪新城经过5年发展，住宅开发已经进入衰退期，目前仅有世茂运河城、湖山新意等少量项目形成供应。商业开发继住宅之后提升板块热度，其中世茂运河城引入的百润发和世茂百货扩容了中心城区商业吸纳率，轻轨2号线站点附近的新沧商贸广场成为了区域中高端餐饮消费中心。

在龙头企业的挤压下，中小房企被迫转战二线板块。相比热点板块，二线板块的竞争呈现多元化，竞争压力和对客群的抢夺压力不弱于热点板块。典型的是相城区，虽然供应量在市区五大板块中最小，但项目众多，产品同质化严重，充分竞争下市场还没有由蓝海转换到红海。

不仅热点板块行业集中度提高，高附加值物业的行业集中度也呈上升趋势，主要是指别墅、高端公寓产品等高端物业。我们注意到，与07年以前不同的是，高附加值物业成交和未来供应相对集中在中海、万科、嘉业、吴中集团等实力发展商上。一方面在于高端物业对发展商的品牌和信誉度要求越来越高，客户对高端产品的认识已经从单纯的大面积升华到开发商品牌、物业管理等产品和服务面；另一方面在于高端产品的地价不断攀升，高地价门槛将中小发展商挡在门外。

以太湖度假区、中心城区和金鸡湖一线区域为例。太湖板块的高端物业在07年以前呈现遍地开花态势，宝岛花园、碧瀛谷、太湖之星、古北雅园、翠峰山庄等项目一时瑜亮，各领风骚。进入07年后，随着中信地产、吴中地产、华丽家族的进入，老项目逐渐淡出市场关注，市场成交集中在中信太湖城、胥香园等项目上。与太湖度假区不同的是，中心城区和金鸡湖一线区域的集中主要是由于土地供应的不足，除去销售中的项目之外，未来供应非常集中。

行业集中有利有弊

业内人士发现，除苏州之外，在其他一线、二线重要城市中开始大量购地的企业不乏大型的国企和央企，“地王”也不在少数。国资背景的房地产开发企业纷纷进场，掀起新一轮的抢地风潮，其原因究竟何在？

近年以来，房地产行业的调控政策不断，政府对房地产行业的认知态度也在不停的摇摆，将房地产行业从“国民经济支柱产业”的地位拉下后又转而支持在经济危机中进行房地产开发投资。究其原因，房地产企业的多元化和参差不齐是主要原因之一。

上世纪90年代，我国房地产开始了国退民进的改革，国有房地产企业纷纷进行民营化、多元化的改制，逐渐丧失在房地产行业中的话语权。国内房地产市场进入了快速发展期，民营企业在产品创新、营销创新上的积极性提升了行业活力，促进了社会就业，并逐步占据市场主导地位，尤其在一些市场开放度高、成长快的地区，民营房地产企业以其灵活高效的经营理念后发先至，由少数派向实力派发展。以苏州为例，吴中地产、诚河置业、恒达、尼盛等现在具有相当影响力的都是在这一过程中成长起来的民营房地产开发企业。

然而，尽管有大量的民营企业进入，但中国的国情决定了房地产行业不会成为充分竞争的行业，房产不仅具备消费品的性质，还具有相当的投资属性。同时，考虑到中国的人口增长和城市化进程，不可能完全由市场调控房地产，必须加强政策调控的力度。从贯彻政府意图的效果来看，相对而言，国企和大型房企更具优势。在这种背景下，行业集中度的提高从利好面来说有以下几点。

一是有利于调控政策的实施。今年来频频出台的针对房地产行业的调控政策已经让社会对政府调控行业的信心产生了怀疑，高房价已经让购房者怨声载道。国有房地产开发企业和实力民企适时增加市场份额，在规范市场操作上的利好是显而易见的。

二是有利于提高城市房地产品质，减少因施工质量引起的纠纷，提升行业美誉度。一些小型民营企业往往采用项目公司的做法，追求短期利润，缺少品牌经营理念，造成一些项目质量问题较多，民事纠纷不断。

同样，行业集中度提高也有其不利的方面。最明显的是可能会形成多寡头垄断，购房者议价能力降低，房价可能会居高不下。但我们要看到，除去国企、上市公司外，大型民营房地产开发企业仍然在苏州拥有相当的影响力，中小型民企开发商进入城市二线板块，购房者仍然拥有用脚投票的权利。

下一步迈向何方

出于规避市场风险和市场成长速度考虑，龙头房企基本集中在三大热点板块和中心城区，中小型房企退居二线板块，这种布局将对苏州房地产行业产生深远的影响。

——规模成本最低化成为主导开发模式。

高楼面单价、高土地总价和带规划出让是阻碍中小型房企拿地的三个关键点，而三点中的高土地总价更是中小型房企的致命伤，但对资金实力雄厚的大型房企来说，却可以实现以高总价谋取低单价，从而降低项目单位运营成本的目的。以工业园区湖东动辄百万以上建面的项目来说，由于土地楼面单价的降低，开发商能以更低的价格入市，惠及购房者。

——垄断竞争下主流企业更易操控房价。

垄断是行业集中程度提高不可避免的话题，对房地产来说尤其如此。决定城市房价不是面向刚性需求的中低端项目，而是主流发展商开发的标杆性项目，多为中高端项目。

——城市化进程加快，政府城市经营效果更佳。

城市化进程加快是大势所趋，对城市房地产而言，城市化进程加快将带来更多的发展机会，但一些区域的城市化建设只有速度没有质量，影响城市经营质量。其中，城郊城市化人口导入区的房地产开发质量是主要原因之一。大型房企的进入将带来更新颖的开发和服务理念，能支撑更大规模的片区开发，提升区域形象。

——中小房企面临战略转型。

在大型房企的挤压下，中小房企的生存空间变小是必然的，大型房企将不断蚕食潜力板块，中小房企要生存就必须进行战略转型，大致有以下几个方式。一是合纵连横，二三家中小企业组成资金实力相对较强的项目公司参与竞拍土地，已经有不少企业这样做且取得不错的成绩；二是出其不意，关注主流房企所忽视的区域板块、新兴板块，本土中小企业的优势是熟悉地方情况，容易发掘区域市场盲点，快速填补；三是差异竞争，主流开发商关注量大面广的中档或中高档住宅开发，中小房企则可在传统风格居住物业、商业物业方面下功夫，培养自己的核心竞争力；四是兵贵神速，多数主流房企易患“大企业病”——对环境变化的应对决策周期长，中小企业可发挥组织扁平化的优势，以快制胜，缩短开发周期、加快资金周转率以提升效益、积累实力。

——不动产信托投资基金年底实行或更加速行业集中。

不动产信托投资基金就是市场经常说的“Reits”，是由房地产投资信托基金公司公开发行收益凭证（如基金单位、基金股份等），将投资者的不等额出资汇集成一定规模的信托资产，交由专门的投资管理机构加以管理，获得收益由基金券持有人按出资比例分享，风险共担的一种融资模式。 Reits预计在年底对金融机构开放，考虑到保险业也将获准进入房地产市场，Reits产品在国内房地产市场中的操作空间极大。而从其收益方式上来看，品牌发展商开发的物业对其更具优势。届时，出现大型发展商与Reits的强强联合或将加速行业集中。