日前，由苏州市国土资源局委托苏州市土地储备中心负责拍卖竞价会在苏州市南林饭店远香堂拉开帷幕。此次是新政后首次大型土拍，在推出的40宗地块中（6月18日地块计入），4宗流拍，18宗底价成交，而其中一宗备受关注的苏地2010-B-31号地块因规划条件变更，暂缓拍卖，最终只有17宗地块进入拍卖程序。受新政的影响，作为新政后的首场土拍，相较年初土地市场的沸点，此次拍卖住宅用地明显遭受冷遇，而商业用地的再掀波澜似乎理所应当的成为预料之中。

　　此次进入竞拍的17宗地块中，仅有5宗土地属于城镇住宅用地，而商业用地总量高达12块，占地块总量的70.59%；从总体竞拍看，商业用地最高溢价114.11%，楼面价平均涨幅达53%；商业地块占全部参拍地块的71%，住宅地块占全部参拍地块的29%。无疑商业地产成为土拍全场瞩目的焦点，无不受人惊叹。相比之下住宅用地进入前所未有的低谷期，很明显在新政效应的重击下，住宅市场已逐渐退步。

　　那么在首次土拍的影响下苏州楼市未来发展趋势是怎样？哪些板块在新政后首次土拍后成为楼市的宠儿？商业地产下半年是否反成楼市主角?

　　商业用地土拍“走热”东环路板块商业体量再膨胀

　　从拍卖现场的表现来看，此次进入竞拍的17宗地块中，商业用地总量高达12块，三宗地块楼面价涨幅超过100%，分别位于沧浪区、甪直镇、工业园区娄葑镇。此外，就12宗商业地块来看，古城区、吴中区占据了半壁江山，由此可见，随着土地资源的稀缺，古城区住宅用地逐渐减少，古城区商业项目将成新起点，未来城 (论坛 新闻)区便利生活条件也将有进一步的提升。而吴中区随着住宅数量的不断推进，商业项目的建设，也就成了合理配比，促使楼市良好的发展，持续稳定，对投资业态合理划比，未来商业项目也将成为该区域重要发展对象之一。

　　在此次土拍的17宗地块中，园区没有推出城镇住宅用地，仅有两宗商业用地备受关注，而且涨幅均颇高。其中苏地2010-B-16号地块.，位于工业园区娄葑镇杨庭路东、横二路北，楼面单价达到3825元/平米，单价涨幅高达112.48%；在经过几轮激烈竞争，最终由园区娄葑建发竞得；而最受全场关注的商业用地，莫过于另一块的苏地2010-B-17号地块，位于东环路东、东城世纪广场北，成为近8家开发商角逐最为激烈的地块，场面可谓激烈，最终以成交总价28000万被美田房地产斩获，楼面单价达到9445元/平米，涨幅为70.76%。

　　在新政出台后，住宅受到严重的打压，而商业项目在不受调控的制约下，成为楼市的避风港，此次土拍引爆商业用地角逐大战。而位于东环路热点板块的苏地2010-B-17号成为最为受关注的焦点，为已经成熟的东环路商圈再添“新丁”。东环路板块衔接着古城区与园区两大区域，加上将于2010年通车的轻轨1号线的站点就设在东环路上，占据绝佳的地理优势，是人口比较密集的地区，也比较集中。东港二村、东港新村、苏安新村，往南一点的东环新村、里河新村、杨枝塘新村，都是比较老的住宅区，总体来说在东环路上，人口居多，可见该板块具有很强的消费力。

　　随着苏州园区的综合改造，商业项目的逐个崛起，东环路也变得很繁荣，东环大润发、沃尔玛、临近的欧尚超市都吸引了大量的消费人群，位于东环路与中新路交界处的综艺开元大厦，还有东环时代广场、置地——星东环这些高端写字楼，东环路商圈已初现规模。此次土拍为东环路商圈添枝增叶，使其商圈更加趋于成熟，未来将成为不可忽视的潜力价值区域，成为园区又一核心CBD。

　　相城区三宗地块“出嫁”地块稀缺城北注定走“高端”

　　此次土拍，相城区三宗地块可谓是大满贯，顺利“出嫁”。三宗地块分别是位于相城区元和街道万泾港北、纪元路南（原陆幕中学）的苏地2010-B-13号地块，楼面价为5207元/平米，最终由苏州南山置业竞得，从楼面单价来看未来该项目的销售价格不会低，刚需止步。

　　另两块分别位于相城区元和街道安元路南、广济路北延东的苏地2010-B-14号地块，为城镇住宅用地，楼面单价达到3953元/平米，为四城房地产拍得；另一宗地块位于相城区元和街道春申湖路北、文陵路东的苏地2010-B-15号地块，为批发零售和商务金融用地，楼面单价达到1455元/平米，在相城区三地块当中该地块的涨幅也高达45.53%。

　　据介绍，相城区核心区土地日益稀缺，这三宗地块尤为珍贵。三宗地块均位于元和街道，一个新兴板块已崛起。目前该板块内住宅项目稀少，仅有康桥丽都在售。而未来待开发地块较多，加上此次拍出的三块“新丁”，在未来随着众多地块的开发建成，未来该板块的价值将不可小窥，成熟地段将进一步完善。从目前城北的储备用地来看，融侨城、华润的橡树湾、恒基的水漾花城、还有未动工首开项目，这些地产大鳄云集相城，注定相城区未来将打破平静。

　　尹山湖三宗地块土拍遭遇“冷门” 定价偏高为主因

　　此前被人们一直看好的尹山湖三宗地块，却因“一块流拍、两块底价成交”的冷遇命运，与年初土拍火热之势形成鲜明的对比，遭遇了楼市前所未有的“大冷门”，着实超出了大部分人的预期。

　　此次土拍，吴中区共推出7宗优质地块，其中尹山湖就占了三宗，大部分都是城镇住宅用地。位于吴中开发区郭巷街道东安路东侧 、 和谐一路南侧的苏地2010-B-8号地块，和位于吴中开发区郭巷街道尹山湖东路西侧、和谐一路南侧的苏地2010-B-9号地块，因只有一人应价而以底价成交，使用权获得者分别为苏州中富房产和苏州天鸿伟业。位于吴中开发区郭巷街道望湖路西侧、郭新东路南侧的苏地2010-B-7号地块因无人应价而流拍。

　　此次新政后首场土拍中，尹山湖遭遇“冷门”结局，一方面在新政下开发商对未来楼市的预期并不看好，然另一主要原因是地块的定价颇高，土拍相关负责人也表示定价是根据市场形势来的。

　　打造尹山湖生态商圈是吴中区按照苏州市“南部做优”发展战略规划建设的重点项目。规划建设8.84平方公里尹山湖生态商圈位于吴中东部片区中心位置，目前一期工程已经完成，周边环境和基础设施建设基本完善，已启动二期环湖景观工程。东北部与苏州工业园区相连，是苏州市总体规划确定的“重点发展区域”的核心区。

　　城区住宅用地受追捧资源短缺平江新城板块成热点

　　此次市区推出的两宗住宅用地中，首先拍卖的尤为突出，在此次竞拍中多家房企激烈竞争，引发一波波彼此起伏的热潮。苏地2010-B-1号地块位于平江区平河路南、江乾路东，占地面积43660.8平米，容积率为2.0-2.3，起报价达到了4783元/平米，总终成交总价60500万元，楼面单价达到6025元/平米，由天地源房产公司一举竞得。

　　天地源继园区水墨三十度、橄榄湾后，进军平江区，对未来楼市依然存信心，而最大的因素就是该地块位于刚开发建设不久的热点板块平江新城内，后期潜力巨大，成平江新城的黄金宝地。

　　平江新城内目前在售项目稀少，仅有大观名园三期品湖苑在售，该板块内住宅成紧缺状态，状况相当紧张。平江新城是新崛起板块中潜力最大的。目前平江新城区内，苏锦实验小学、善耕小学北校区、公交首末站等52项公建配套项目已投入使用……再加上辐射半径涵盖古城区、车站等多区域客群。

　　平江新城内有多处住宅项目，如橘子国、大观名园、天筑家园、阳光美地、现代美墅等，均已现房入住。自平江新城开发建设全面启动以来，平江新城围绕建设现代化商务商贸区的目标，很多商业项目陆续崛起。如热销售罄的万达广场，新开盘的天元辰广场，在售的银都商务广场，都在促使区域商业氛围逐渐走向成熟。可以预见，平江新城商业版块将崛起于苏州楼市，成为名副其实的城市副中心，未来该区域将成置业热点板块。