2009年的中国房地产市场经历了一个急转向上的行情。这一年，受首套房最低首付两成，银行按揭利率7折等国家宏观调控政策影响，苏州房地产市场在二季度景气回升并一路高歌猛进。

从年初贯彻房地产优惠政策刺激房市；到年中的加大土地供给，整顿市场秩序；再到年末的防范泡沫扩大，遏制房价过快上涨。这一年，房地产市场的变化实在让人惊叹。从年初的求人买房，到年末的一房难求，只求买到不问价格，苏州房地产市场让开发商笑了，也让更多的苏州老百姓急了。从今天起，本刊联合苏州工业园区新鸿嘉投资顾问有限公司对2009年苏州及周边住宅市场进行分析总结，对各区域的市场热点进行追踪解析。

关键词一 地王

2009年注定要在中国房地产的发展史上留下属于自己的标志，而在种种表现中，“地王”最为引人注目。

2009年6月，正当国内各地房地产市场创出成交量新高，业内企业尚沉浸在楼市回暖的美好中时，央企背景的中化方兴投资管理有限公司率先以40.6亿元的高价摘得北京广渠路15号地块，创出2007年“9·28新政”市场调整后北京的地王新纪录，拉开了2009年土地市场热战的序幕。

一个月过后的7月下旬，金地集团以30.48亿元拿下上海青浦区赵巷镇特色居住区10号地块，创造了上海地王。 9月10日，中海地产以中加70.06亿元、楼面地价22409.3元/平方米的价格竞得上海长风地块，创造当时新的“中国地王”称号。但此记录仅保持了20天， 9月30日绿地集团以72.45亿元的总价、 27231元/平方米的楼面单价力克群雄拿下了徐汇区龙华路1960号地块，再次创出新的中国地王。

去年12月，中央政府出台土地出让新政调控市场，当业内认为总价地王将尘埃落定时， 12月22日，以富力地产、雅居乐、碧桂园等民营房地产公司为主的联合体以255亿元的总价力压以保利地产、万科、中海地产等央企背景的联合体夺得广州亚运城地块，成为今年总价新地王。 2009年12月23日，上海新江湾城C6地块由央企中建地产以37.2亿拍得，楼板价达32484元，创出上海新地王。 12月24日，北京大兴地铁附近的两块地以楼面价双双超过每平方米1万元拍出，地铁大兴线枣园站项目用地以每平方米1.09万元，成为北京大兴地区单价新地王。

在2009年的地王纪录中，苏州也留下了自己的印迹，双湖板块的苏园土挂（2009） 06号地块被杭州绿城以 36亿元摘得，溢价幅度达到 250%，成交楼面价达到28057元，一举成为国内住宅楼面单价“地王”。

地王的不断涌现，一方面是经过一、二季度的房地产市场的“小阳春”，流动资金充沛；另一方面，由于企业资金状况的改善，金融机构对大型房企的授信额度也相应增加，资本市场充裕的资金和大型房企在获取资金渠道上的优势也起到了极大的作用。

受淡市影响，开发企业在2008年少有增加土地储备，热销和资金面的充足也增强了开发商增加项目储备的需求。根据新鸿嘉投资机构数据统计，自2009年1月至11月，融资额度前十位的房企通过银行授信、配股、发行公司债等渠道共获得2886亿元资金。同时， 1-11月份，全国房地产开发资金来源累计4.82万亿元，较去年同期增长了44.2%，远远超过了2008年甚至2007年全年的合计数。其中，国内贷款、定金以及预收款为主的其他资金增速超过了平均增速，显示由于贷款增加以及销售情况良好导致房地产企业资金面非常宽松。

长期来看，土地价格的提高对房价的刺激作用是毋庸置疑的，直接提高了市场对未来房价预期的同时也使得土地资源进一步集中在大型开发企业手中。以苏州为例，当绿城双湖地块出让后，周边项目纷纷提价、封盘，低密度产品更是水涨船高，十月份园区成交价格环比九月份提高了8%，市区环比增长13%。

土地价格的高企，除了开发商补充库存和资金面充足的原因外，土地资源的日渐稀缺也是重要原因之一。据统计，除2007年外，近几年全国土地购置面积呈负增长，从长期来看，除非土地供应制度发生变化，否则供应很难维持增长。苏州2009年共出让土地447.76万方，虽然环比 2008年增长了45.6%，但距离2007年仍有1063.5万平米的差距。

2009年12月份，财政部、国土部等五部委发布《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》，《通知》除要求严格土地出让收入征收管理外，对土地首付缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%，分期缴纳全部价款的期限原则上不超过1年，对于未按时缴纳土地价款、未按合同约定动工建设的单位和个人，拖欠土地出让收入期间不得参与新的土地出让交易活动，有关拖欠和违约信息要记入其诚信档案可以通过提高竞买保证金或违约金等方式，限制其参加土地招拍挂活动。由于《通知》中土地出让首付比例提高、缩短分期缴纳期限的规定，提高了开发商拿地门槛， 我们认为会对“囤地”和“炒地”现象起到一定的遏制作用，进而达到降温土地市场的目的。但由于资金实力不强的中小企业将被迫离开市场，《通知》也会使土地储备的集中度进一步提高。

对于大型实力开发商或有国企背景的开发商来说，尽管融资能力强，但拿地门槛提高同样会影响其资金运作效率，降低资金杠杆能力，放慢资金周转速度，进而对其运作及扩张速度产生一定的影响。而对于部分高负债高杠杆运营的民营地产企业，首先碰到的应该是资金链的压力。

从地价和房价的互动关系上来看，土地市场的降温，将有助于改变房价持续上涨的预期。因而将促进开发商更加理性的定价。但拿地门槛的提高，将抑制部分土地需求，由于拿地到项目上市的周期多为1.5年左右，中长期内将减少商品房供应，市场供求矛盾有可能再次凸显。

关键词二 小阳春

2008年低迷的楼市曾让房地产商心惊。当年，中央和地方政府纷纷出台救市政策。

出乎市场预料的是，楼市在2009年春节后便急转直上，“量价齐升”的行情根本没有留给观望者太多的时间去适应。而伴随着楼市的回暖，“小阳春 ”和“回暖”成为业内评论中引用最多的词语。“小阳春”行情的持续时间大致为2009年3月至5月，自3月份开始，一线城市和主要二线城市的商品房成交量快速回到2007年旺市水平，国内楼市出现了次贷危机后的第一个明显的上行趋势，走出了一段让业内压力大减的“小阳春”行情。

随着成交量回升，开发商的心理优势逐渐显现，热销项目悄然提价。在这一阶段，苏州开发商也加快了推盘速度，月均推盘量超过上一年月平均推盘量的40%，但市场仍然呈现供不应求的局势。业内一致的观点是——这一阶段是2008年被压抑的改善型需求的集中释放。但是部分客户对楼市的走向仍然持怀疑态度：金融危机尚未见底，国内经济形势难言反转的情况下，小阳春能否持续值得怀疑。

业内对“小阳春”行情能否持续起了争论。

争论尚未尘埃落定，楼市已经精彩纷呈。从连续成交的“小阳春”到稳中有升的“大阳春”，再到持续火热的“艳阳天”，楼市快速完成冷与热的交替、低迷到狂热的演义。

楼市的变化反映出了市场的“追涨”心理。到了三季度末，市场由“追涨”转变为恐慌性购房，投资客户明显增多，房产价格涨速明显加快。发改委公布的国内70个大中城市房屋销售价格同比指数自5月开始，一直维持高位运行，“金九银十”促成了市场的又一轮上行，此时， 2009年的商品房销售量将创下历史新高已经在业内达成一致，剩下的只是对未来房价的担忧。

关键词三 通胀与“天量”信贷

回顾2008年，消费者信心指数低迷、工业生产先行指数一路下滑、国内制造企业减产裁员不断，次贷危机的阴影看不到消失的迹象，因此，即使在当年年末，中央明确了积极的财政政策和扩张型货币政策趋向后，房地产行业对2009年仍难以乐观。市场中的主要观点是2009年是通货紧缩年，通胀的压力不会在2009年出现。

一季度的货币运行数据陆续出台，三个月4.57万亿的信贷投放让专业咨询机构瞠目结舌。一时间，“通胀危机”从经济界传导至地产界。与经济学家们不同的是，地产行业对天量的信贷投放展现出乐观的心态，因为多数信贷投向了铁路、公路等政府固定资产投资领域，对城市化进程和区域一体化促进作用明显。

2009年信贷统计数据显示，全年人民币各项贷款增加9.59万亿元，同比增加4.69万亿元，同比增幅达到98.72%。其中，一季度新增贷款占全年的47.75%，二季度占全年的29%，信贷投放主要集中在一季度。出现信贷投放“一步到位”的情况是“保增长”的大环境促成的。信贷量的增长，并不是利率下降致使的货币需求增加的结果。

CPI、 PPI同比指标反映出两指标已经完成筑底，进入回升阶段。中央调控机构也已经注意到市场对通胀预期的担忧，对宏观调控重点进行了调整，将“保增长”的单一目标改为“防通胀、调结构、保增长”的多重目标。

银监会也适时对银行金融机构2010年放贷做出要求，要求银行金融机构要合理安排信贷投放规模，确保信贷投放平稳增长。同时针对2010年第一周激增的6000亿信贷迅速做出了上调存款准备金率的政策。

三项政策透露出调控部门对信贷增长的矛盾心理：一方面，国内经济增长的方式转变仍未发生，对投资的依赖程度非但没有减弱，在国内消费升级遥遥无期和外需萎缩的压力下，至少在未来两年内，投资对信贷投放的“绑架”将会引致国内货币供应量剧增。另一方面，即使外部经济体的状况没有改善，美元加速贬值对国际大宗商品的价格抬升和对国内物价的压力正在加大，而国内产业链上游的议价能力远高于中下游，届时通胀可能会难以控制。

在这样的背景下，国务院在部署经济工作时对各部分的取舍显得尤为关键。现在看来，信贷投放速度虽然难现2009年一、二季度的暴涨，但出现大幅下滑的可能性也不大，国内信贷的数量还是足额的。由此，虽然货币投放量在理论上是一个可以及时调节的因素，但在国内的经济现实中，大量回收已投放的货币势必影响投资增长，无论是加息（单方面的加息会加速热钱流入）还是增加储备金率（只能减少银行放贷预期）对市场中的货币数量都是起效甚微，改变的只能是市场对于政策基调的预期。

由于通缩对经济会产生严重的危害，因而当2008年由于通缩预期经济面临较大风险时，央行实施扩张性的货币政策是十分必要的。向经济注入充足的货币供应量，促使人们形成一定的通货膨胀预期。而通货膨胀预期的产生也是房地产投资增长的最直接理由之一。正是因为2009年一、二季度信贷（货币）投放的急速增长和经济增长前景不明，市场中通胀预期加强，毕竟， 07年流动性泛滥导致的资本市场、投资市场的火热尚未远去，而二季度的房价尚处于恢复性上涨阶段，银行对二套房贷态度暧昧。一系列利好消息，刺激并诱使投资需求（包括主动型投资和被动防御型投资）和投机型需求入市，改善类需求继续释放，推动了中高端项目的热销。

关键词四 高房价

地价和房价的因果关系就如鸡蛋和鸡的关系一样无从判断，但2009年下半年不断爆出的地王和高溢价出让的土地市场增强了市场对未来高房价的预期，2009年国内的房价水涨船高、一路飙升。

数据显示，去年11月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.7%，环比上涨1.2%，涨幅均创新高。事实上，深圳、北京、上海等地的房价上涨速度远远超过统计数据。去年12月以来，上海市商品住宅周均价已连破每平方米2万元、 2.2万元两个关口，与去年全年商品住宅13665元/平方米的均价比，大涨了60%。数据显示，去年上海各楼盘涨幅平均在50%左右，其中涨幅超过100%的楼盘有4个。其中万科旗下位于闵行区浦江镇的翡冷翠园四季度较一季度成交均价上涨了126.3%。

深圳则率先步入每平方米2万元的时代，自去年9月份起深圳的新房均价就一直在每平方米2万元附近，平均涨幅超过80%。而且这种趋势开始向内地的二三线城市蔓延，由于二三线城市与一线城市市场变化的时差大概在3个月左右，因此， 2010年一季度国内的房价仍将呈现上升趋势。

苏州市区的房价也在不断上涨，各房地产板块的标志性项目价格涨幅均在25%以上，个别有规划重大利好的板块价格涨幅更是超过了100%。而房价的一路上扬，除了火热的销售市场外，2008年淡市造成的新开工量低迷导致的2009年新增公寓供应量不足，加大了市场供需矛盾也是重要原因之一。十月下旬，在盘点四季度苏州各板块房地产价格、预判城市未来房价的变化时，新鸿嘉投资顾问有限公司相关人员指出，短期内苏州房地产价格仍将保持快速上行的趋势。原因在于开发企业资金充裕、市场客群结构变化、供需失衡和开工量仍显不足等。这种特点在2010年一季度仍将存在，因此，即使现在已经进入了新一轮宏观调控期，但房价在短期内下调的可能性仍然不大。

对2010年房价的认识应分成几个部分。普通住宅市场会在政策的持续高压下率先进入价格调整，主要理由在于2010年此类住宅的供应压力加大且客户对政策的预期管理反应敏感。而对于苏州的高端房产项目，如果经济没有出现超预期因素和经济政策基调没有发生大的变化，由于该类市场需求端的相对稳定和供给端的土地价格高企，高端项目的价格仍然会在一定的高位运转。苏州的本轮市场价格调整将不会回到2008年的水平，因为无论是土地出让还是存量可售住宅对房价下调都是利空。加之目前整体经济形势处于通胀上升态势，投资者对于房产价值向上的预期大于向下的预期。

在房价激涨的2009年，一部名叫《蜗居》的电视剧引发了一阵收视热潮，迅速成为各个论坛的热点词语。《蜗居》展现了当下楼市的众生百态，将购房者的艰难搬上荧屏，引起了都市年轻人的共鸣。

而现实的楼市比电视剧更为多彩和残酷。从2008年以来的房地产供应先行指数来看，连续两年维持在低水平状态，尤其是2009年，先行指数增速远低于商品房销售增长。从绝对值来看，2009年1—11月份，新开工面积累计达到9.76亿平方米，已超过2007年及2008年全年水平；1-11月份施工面积增速只有17.2%，远远低于近年平均水平，但累计值达29.88亿平方米，已创历史新高。只要没有超预期现象发生，商品房市场的紧缺是未来一线城市和主要二线城市的趋势，房价仍然有上涨的动力。

关键词五 央企凶猛

2009年，央企凶猛，央企与民企在土地市场中的争夺是这一年楼市的一大特色。一、二季度的天量信贷部分流向了央企，而央企背景下的地产开发商拥有民营企业难以比拟的资本成本优势。从二季度开始，央企在土地市场上的一掷万金的阔气作风，令民营企业望而兴叹，引发了一场“国进民退”的争论。

2009年5月15日，保利北京以3.85亿元的底价拿下密云县云水名苑居住项目用地，这是央企背景的房地产开发商在年内的第一次拿地，揭开了央企在国内各城市竞地的序幕。从此，央企的身影开始持续活跃在国内各城市的土地交易市场。

2009年拿地的央企不仅包括主业为地产的企业，如保利、中海、远洋、华润等，也包括主业非房地产开发的央企。这些来自钢铁、冶金、医药、农业、粮油、化工、电子等行业的央企，主业与地产关系不大，却不惜重金，进军自身并不擅长的房地产业。金融危机的背景下，房地产变成了很多央企躲避风险的投资方式和新的利润增长点。

从中国银行业协会在二季度公布的数据来看，一季度，全国19家主要银行中，5000万元以上的大客户贷款约占总额比例60%，大大超过了40%左右的市场通常标准；同时，在这19家银行中，部分银行在单一客户贷款和集团客户贷款上突破了目前贷款不能超出银行资本金余额10%的监管线，少数银行超过近三个百分点，有的银行对企业集团的贷款超过资本金余额竟达到17%，突破银监会要求的15%的规定。

信贷资金的集中投放使得部分企业资金面显得十分宽裕，由于国内产能过剩，将过多的资金投向保值能力较强的房地产领域也是必然。同时，土地出让政策和付款政策的变化也加强了资金在房地产运作中的地位，首付提高、付款期限缩短和禁用银行贷款抵付土地款之后，中小型开发商拿地的空间越来越小，未来行业集中度加强已经是大势所趋。

行业集中度加强，对房地产市场发展来说有弊有利。弊处在于市场将向多寡头垄断演变，造成购房者议价能力降低。利处在于房地产调控政策实施将更加高效，同时由于大型开发企业对于品牌的关注，使得市场中的诚信问题减少。

关键词六 楼倒倒

2009年6月27日，上海闵行区“莲花河畔景苑”的7号楼因“压力差”造成楼体倒塌事故，导致1名工人死亡。事件被网络迅速传播，被网友戏称为“楼倒倒”。

楼倒倒再一次让国人把目光聚集到房地产施工质量和业主维权的问题上。

“楼倒倒”又引出了重庆“楼脆脆”和南京“楼歪歪”事件。 2009年7月中旬，一场大雨后，四川成都“校园春天”小区两栋紧临的楼房居然微微倾斜，靠在了一起，网民称之为“楼歪歪”。当年11月份，重庆忠县一幢7层楼房出现大梁断裂、墙体可插进手掌等险情后，靠10多根木棒支撑，防止垮塌。南京江北一处小区在交付不到1年后，其中1幢楼因为地基下陷造成整栋住宅楼严重倾斜，倾斜程度超过了安全警戒线……

楼倒倒、楼脆脆、楼歪歪等一个个偶然事件透露出来的房地产施工质量问题早已不是新鲜话题，从国内商品房市场放开后，业主因房屋建筑质量进行维权已经司空见惯，砸售楼处、抗议、与开发商谈判协商……种种行为只为能让自己的房子住得放心。

只是闹归闹，房屋的质量问题仍然频频发生。

地产商不负责任的加快开发速度，却忽视了建筑质量，甚至是偷工减料。一边是房价不断上涨，一边是楼盘质量问题得不到保障，作为普通购房者的客户，一边要忍受高房价，一边还要担心住房的质量问题，真是买也难，不买也难。“楼倒倒”事件应该成为地产商的一声警钟，提醒开发企业和监管部门应该加强对施工质量的关注，让购房者能买到“放心房”。

关键词七 保障房

在房价高企、普通购房者对房价叫苦不已的时候，保障性住房就成了普通购房者的最后一根稻草。而2010年1月10日，国务院发布了《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》中提到，地方政府要增加保障性住房和普通商品住房有效供给。

该条主要针对部分房地产开发商在2009年捂盘惜售的行为和08、09年低开工率导致的供应紧缺预期，要求地方政府督促房地产开发企业加快项目的建设速度，以期在最短时间内形成有效供应。同时加大限价商品住房、公共租赁住房、经济适用住房、廉 租住房的建设规模，切实保障城市低收入人群的住房需求。

在2008年底，各地政府纷纷公布了2009年经济适用房的建设规模，以期减轻累积的高房价带来的社会压力；2009年底，多个城市的政府已经表态，将加大保障性住房的建设力度，解决中低收入居民的居住困难。但落实效果与预期总会有较大的差距。2009年10月底全国人大常委会的一份报告指出，保障性住房建设进程缓慢，截至当年8月底仅完成投资的 394.9亿元，完成率仅为23.6%。以深圳市为例，在该市提出的“十一五”住房建设规划中，要建设14万套保障性住房，但截至2009年11月份深圳市只推出了不到1万套保障性住房，770万平方米的计划建筑面积只完工了不足10%，剩余近90%的保障性住房建设目标能否在“十一五”期间的最后一年内完成仍是一个问号。

但由于社会保障性住房的客群受到户口、收入水平等方面的限制，受众面有限。而且从其保障客群来看，与普通商品住宅几无交叉，因此即使社会保障房放量供应，只要受众客群的限制没有放宽，对商品住房价格的影响也是微乎其微的。

关键词八 四万亿与政策变脸

2009年中国楼市风云变幻，行业调控政策也是松紧替换，从税费、土地政策到二套房政策，但总体来说， 2009年的行业政策环境还是宽松的。

2008年底，政府公布了四万亿投资计划，给了尚处于寒冬中的房地产一丝暖风。此时，市场认为由于投资项目审批时滞影响， 2009年二季度应该是国内经济的明朗期，行业市场回暖应该在二季度末三季度初。但出乎市场预料的是，一季度银行就已经开始迅速放贷，同时，年初政府开始政策救市，房贷7折优惠开始执行。 2009年2月10日，继农行出台房贷细则后，工商银行开始执行购房者可享受住房贷款7折的优惠利率优惠细则，随后不久，其他银行的优惠政策细则相继出台。该项政策的出台被认为是2009年政策救市的第一利好政策，直接促成了楼市小阳春的出现。

2009年1月4日，苏州二手房营业税征收细则出台，规定购房满2年的，免征营业税，不满2年的，对现价格和原价的差额部分征税，盘活了2008年冷清的二手房市场。2009年5月15日，国土资源部《关于切实落实保障性安居工程用地的通知》出台，要求各地方政府加快编制、编修2010年至2011年和2009年保障性住房用地供应计划。2009年5月27日，国务院《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》下发，将普通商品住房项目投资的最低资本金比例从35%调低至20%。

但自二季度开始，中央对房地产市场的态度收紧，从银行信贷管理、土地出让、土地增值税上开始调控，针对开工量不足，降低普通商品房开发资本金。此时，业内已经嗅到新一轮调控的味道。

2009年6月24日，银监会下发《关于进一步加强信贷管理的通知》，强调防止信贷资金违规流入资本市场、房地产等领域，要求各银行业金融机构从授信尽职调查、确保信贷资金进入实体经济。四季度以来，房贷优惠政策将在年末终止的消息让市场一度风声鹤唳，赶搭末班车的效应让各大城市二手房成交急剧上升。到了2009年12月9日召开的国务院常务会议之中明确，首套房7折房贷利率优惠将持续。随后几天，政策面急转直下，当月23日，二手房营业税细则明确，自2010年1月1日起，对不足5年的非普通住房交易，将全额征收营业税，普通住房交易营业税则不再全额征收。

2009年12月17日，五部门联合发布通知，进一步加强土地出让收支管理，明确开发商拿地首付不得低于50%地价款，开发商拖欠价款，将不得参与新的土地出让交易。这是针对目前囤地、炒地推高房价的现象而推出的第一个具体调控措施。 2009年12月27日温家宝总理接受新华网专访提出四点方针稳定房价。

对于2010年的房地产政策走势，政策由“宽松” 已经转为“趋紧”，最近颁发的国“十一条”是一个纲领性的政策，后续中央各部和地方政府将陆续下发各种细则，行业“利空”在2010年一季度不断出现。

关键词九 轨道建设

苏州市轨道交通建设是苏州推进区域一体化、城市空间拓展的重要载体工程，建设中的有轻轨1号线、2号线、沪宁城际铁路、京沪高铁等路线。

继轻轨1号线动工建设后，2号线在2009年12月下旬也已经动工。至此，苏州城市轻轨交通正式进入网络化建设。 2号线北起京沪高速铁路苏州站，南止石湖东路迎春南路东侧、宝带桥附近，全长26.557公里，其中高架线（太阳路至采莲路）7.058公里，地下线 18.709公里。车辆段设在相城区，控制中心与 1号线合建于广济路站。工程总投资156亿元，是迄今为止苏州投资规模最大的城市建设工程，总工期四年半。 2号线规划的确定和及时开工，对沿线房地产板块的价值提升作用不言而喻，加强了城北、城南与中心城区的联系。同时，城市轻轨进入网络化建设后，将各个房地产板块联系起来，扩大了板块房地产客群辐射范围，相城区、平江新城、沧浪新城、城南板块都是受益者。

城际轨道建设也将苏州、上海的通勤时间大大缩短，两城市即将进入一小时生活工作圈，工作在上海、生活在苏州已经不是猜想。事实上，上海客群的外溢在昆山、太仓早已不是个例，在花桥国际商务城、千灯、浏河等区域，上海购房群体已经成为各个项目的主要客群。除了上海本市高企的房价之外，三地与上海便利的交通条件也是促成外溢的原因。例如花桥国际商务城与上海轨道11号线无缝接驳，浏河紧临宝山区，受轨道7号线辐射。

对苏州市来说，城市轨道建设不仅会扩大城市房地产客群面，也将拉动城市产业结构升级。从上海的产业溢出来看，已经从二十世纪末的制造业溢出转变为向城市服务业转移。仍然以花桥为例，在商办物业租金差和税费优惠政策的作用下，不少企业将总部迁至花桥，加快了花桥国际商务区的发展速度和市场影响力。而苏州作为一个以第二产业为主的城市，现代服务业所占比重较低，城市写字楼发展滞后于经济总量。城际轨道建设将使得上海服务业对苏州辐射进一步加强，带动苏州城市服务业发展。