将于1月23日举行，作为2010年的首次土地出让，此次土拍倍受关注！本次土地拍卖推地宗数达到了57块，总面积为2289496.35平方米；从推地用途上来看，其中住宅用地25块，批发零售18块，14块为商服、餐饮用地；从推地区域上来看，吴中区25块，相城区18块，新区10块，平江区2块，金阊区1块，园区1块，吴中区、相城区推地宗数占到了整个出让宗数的75%。

据房秀网统计，本次土拍无论从土地宗数还是土地的总供应量上较之2009年11月5日举行的苏州第7号国有建设用地使用权拍卖都有一定幅度的增长，7号国有土地拍卖共推出42宗土地，总面积2085198.9平方米，地块宗数和总面积上涨幅度分别达到35.7%和9.8%。

【综合分析】

多方原因促成此次拍地

国务院总理温家宝去年12月14日主持召开国务院常务会议上，温总理明确提出要综合运用土地、金融、税收等手段，增加普通商品住房的有效供给，保持房地产市场的平稳健康发展。这就要求必须加大土地供应量，而本次的土地拍卖也是顺应国家提出的政策。

同时，苏州火爆的房地产发展市场也是本次土地拍卖的重要推手，据房秀网统计，去年11月份苏州普通住宅成交均价为 8680.3元/平方米,较之 10月份7902.9元/平方米上涨777.4元/平方米，涨幅为9.8％。可以说，良好的市场是政府推地信心的重要保证。

而最近几次土地拍卖的火爆更是给政府打了一针“强心剂”，8月份的苏州国有土地拍卖第4号、第5号就让人感觉“火药味十足”，其中苏地2009— B—14独墅湖地块保利置业与中海之间的激烈争夺更是让人记忆犹新，最后地块由保利置业以19.9亿元竞得，涨幅更是高达108.3%，时隔不久，9月22日，园区又推出了独墅湖两幅优质地块，最后被浙江绿城 61亿元收入囊中，其中苏园土挂（2009） 06号地块从10.265亿元最后飙升至36亿元，涨幅达到了250%，11月5日举行的苏州第7号国有建设用地使用权拍卖，进入拍卖流程的36幅地块平均涨幅达到了77.7%，上涨幅度十分惊人，部分地块上涨幅度甚至高达179%。

吴中相城再成土地出让热点

单从推地数量上来看，吴中区、相城区推地宗数占到了整个出让宗数的75%。从推地面积上来看，吴中区推地总面积1173509.8平方米，相城区458745平方米，两个区域的推地面积占到了总面积的71.3%。

而市区仅有3宗地块参拍，可见市区土地资源日渐稀缺，园区只有1宗地块参加拍卖，但是从历届市区举行的土地拍卖来看，园区都不是主角，参拍地块宗数较少也在情理之中。

而从本次土拍的吴中区、相城区、新区的土地用途上来看，商业用途的地块占到了不小的比例，这表明政府着力提高区域的商业配套，产业能力的意图更加明显。

尹山湖板块将成新热点

从地块分布上来看，此次吴中区所推地块主要分布在两个区域，环太湖东山景区以及吴中经济开发区，太湖东山景区因其亲山近水的独特优势，一向受到开发商的密切关注，周边在售、建成的项目比比皆是，太湖纯水岸、黄金水岸、太湖帕堤欧、东山景园等等。而吴中开发区郭巷周边，随着尹山湖生态商圈的初步完成，该片区将是下一个土地开发热点。

从所推地块分布来看，吴中开发区郭巷街道的B-97、98、99地块尤为引人注意，从三宗地块的容积率来看，为1.8——3.0之间，建成以后的住宅将以高层、小高层为主。同时，商务金融、住宿餐饮用地在三宗地块用途中也有涉猎，作为平静的尹山湖板块，大规模推地尚属首次，该板块内仅有住宅项目国香园和商业项目尹山湖商业广场，此次推地意义重大，尹山湖的大规模开发建设已经提上日程。同时尹山湖板块更是近享园区配套，其板块优势日渐明显。

而此次土拍上，新区科技城又有三幅地块推出，用途为城镇住宅用地和批发零售用地，而科技城去年开发“如火如荼”，青山绿庭、MAX未来、水秀坊纷纷上市，别墅产品悦?庄也将于不久后公开，科技城的开发前景十分看好，另有消息称，万科、保利、中航艾维克对此次科技城所推出的地块有浓厚兴趣。

轻轨辐射地块将受瞩目

随着苏州轻轨一号线、二号线相继开工建设，轻轨楼盘和地块倍受市场关注，本次土拍上，一号线灵天路站、金枫路站附近均有地块推出，而作为其辐射的木渎商圈、长江路商圈、金枫路商圈、凯马广场商圈等将大大提升商圈内的居住氛围和商业配套能力。

同样，随着京沪高铁、沪宁城际铁路、轻轨二号线的利好烘托，相城区房地产市场也快速发展。有数据显示，相城区的部分楼盘单价已经飙升到9000元/平方米，本次相城区也有多幅地块推出，其御窑路西、兴业路北 B103、B-104地块建筑面积约 20万平方米，相城CBD优质居住地块值得关注。

【区域看点】

市区地块 数量：3宗，占比5.26% 类型：均为批发零售及商服用地 分布区域：分布在外围新城位置

市区的3宗地应该是作为新城的配套用地规划的。其中，2009-B-75号地块位于平江区江星路东、平海路南，与万达商圈东西相望，建成后将大大提升整个平江新城的商业功能，同时，对人民路北延地段的辐射作用也是不可小觑的。 2009-B-77号地块位于金阊新城新莲路西、虎新路南，占地1.3万方左右，批发零售用地，周边住宅项目有玖园、鑫苑景园、恒润新新家园、中天品园等等，该地块左接新区，右临石路商圈，占尽优势。

相城区部分土地分析 数量： 18宗，占比31.58% 类型： 14宗为批发零售及商服用地，4宗为城镇住宅用地 区域：全区

随着沪宁城铁和轻轨二号线的规划建设相城区的土地市场也愈加白热化。本次土地拍卖上，相城区拍地数量，仅次于吴中区，位列五个区域第二；总面积458745㎡，占所拍卖土地总面积的20.0%。

其中，住宅用地苏地2009-B-103和2009-B-104地块均分布于御窑路西，地块面积分别为47822㎡和77072㎡，容积率分别为1.6和1.5，预计未来该地块建筑类型将以小高层为主。而在2009年11月5日土拍中被佳满企业夺得的苏地2009-B-58和苏地2009-B-59地块同样位于相城区御窑路、朝阳河附近，同样会以小高层、高层建筑为主。不难看出，未来相城以北高层住宅房源供应将会愈加充足，但该区域同质化项目竞争亦会加剧。其中苏地2009-B-58有12家单位参与竞拍，最终拿地总价12.9亿元，楼面价4709元/㎡，拿价相比起拍价几近翻倍。那么， B-103、 B-104两幅地块又会“花落谁家”，值得期待。此外，该区域同时有B-105、 B-106两幅商业地块推出，总计面积20316㎡，未来该区域住宅项目的功能也会提高一个档次。

苏地2009-B-113地块和2009-B-114地块均位于相城经济开发区。苏地2009-B-113位于澄云路东、正基南， 2.0的容积率决定了该地块将以高层小高层为主，项目建成后将直接辐射蠡塘河路正基工业园，虽然目前该区域配套尚未完善，但就首次置业的年轻人而言，不失为上佳选择。

苏地2009-B-114地块位于开发区澄星路东、华元路北，处在城区中心位置，紧临区行政中心，依托国际服装城、A-BOSS商业城、技术体育馆、大润发超市、家乐福超市、陆慕高级中学。作为城区商住项目，区位优势十分显著，基础设施和各类配套相当完备。

苏地2009-B-118地块位于阳澄湖镇湘太路西，占地面积17266㎡，容积率1.0，未来以多层建筑为主，目前环阳澄湖板块房源供应量以别墅为主，那么该稀缺多层的面世将弥补此“空白”，项目前景可观。

本次土地出让渭塘镇分别有一块住宅用地、一块商业用地推出。其中，住宅用地B-119位于翡翠路东、珠宝路西，占地面积66595㎡，以多层、小高层建筑为主，目前该区域在售项目仅有合景·朗悦湾一家，项目将大大弥补渭塘镇住宅房源供应量。商业地块B-120位于澄阳路东、汽车客运站南，处在渭塘商业中心位置，附近有渭塘珍珠宝石城、玉盘商业街、渭塘商业街等，商业氛围浓郁。

黄埭镇也有一幅商住用地推出，苏地2009-B-117地块位于春秋路北、方桥路西，处在黄埭镇东南角，紧临建邦唯园。附近有春申湖丽水长滩公园，不仅拥有天然的水资源，而且还建有春申湖假日大酒店、会议中心、娱乐设施于一体，环境优美、出行便利。作为商住项目，基础设施和各类配套完备，未来该区域居住功能将会进一步提升。

另外，位于太阳路南、采莲路西1、 2、3、 4号地块均规划用于4S店建设，总计面积35195㎡，未来相城CBD建设将会进一步拓展，居住价值愈加提升。

园区地块分析 数量：1宗，占比1.75% 类型：城镇住宅、商服用地 区域：位于工业园区独墅湖大道北、通园路西

地块面积为42587.45平方米，容积率为1.3—1.5，建成后将形成建筑面积约6万平方米的中型社区。从其6000元/平方米的起挂价上可以看出，该地块的楼面价约为4600元/平方米，相对于园区市场新近拍出的几幅地块来说还是较低的。此地块位于吴中区、园区和沧浪区的交界处，属于娄葑镇地块，靠近娄葑镇CBD核心区，周边交通位置优越，苏嘉杭高速、独墅湖大道环绕。周边城市配套十分完善，而其自身也配有商服项目，因此完全不必担心未来的生活配套问题。

吴中区地块分析 数量：25宗，占比43.86% 类型：住宅用地9宗，商业用地12宗，综合用地3宗，批发零售用地1宗 区域：尹山湖板块、太湖板块、木渎板块、邵昂路板块等

无论是地块数量，还是推地面积，吴中区在各区中都是遥遥领先的。所推地块中，苏地2009-B-78号地块，位于长桥街道苏蠡路东侧，为城镇住宅及商务金融综合用地，附近已有港龙财智国际、蜜蜂城、永诚国际广场等项目正在开发或是销售中，而该地块的容积率在2.2左右，有望规划为小高层或是高层项目，随着板块供应量的不断增加，该地段的竞争也会愈演愈烈，苏蠡路城南商圈也将随之逐渐形成。

2009-B-82号地块为纯商业用地，位于东山镇环湖路南侧、渡水巷西侧，容积率≤1.2，地块面积7万多平方米，政府此次放出大体量的商业用地将更为有效提升东山镇及其周边的商用和旅游价值；2009-B-83号地块，位于太湖旅游度假区环太湖大道北侧、梅舍路西侧，为纯住宅用地，容积率小于0.5，起价6000元/㎡，将以高价豪华类低密度别墅产品为主，目前，该片区内同质化产品较多，随着地块量的不断增加，竞争将会更加白热化。

2009-B-85、2009-B-86、2009-B-87均位于穹窿山绕城高速南侧，为商服用地及住宿餐饮用地，容积率也都是≤0.8，加上已有的光福商业街、嘉福广场以及穹窿山自身的旅游配套，周边的商业配套将会更加完善，约6万平方米的商业用地将会辐射到周边更宽、更广的区域。

另外值得关注的是2009-B-89号地块，位于金庭镇金庭路南侧，东侧为在售项目金庭乐府，该地块占地2.9万平方米，为容积率≤0.7的纯住宅用地，推测将以普通别墅产品来规划，而距离该地块不远处的B-88号地块，为商务金融及风景名胜设施用地，作为其商业配套，两块地的规划相得益彰。

高新区地块分析 数量：10宗，占比17.54% 类型：6宗城镇住宅用地，2宗批发零售用地，2宗综合用地 区域：浒关板块和科技城板块等

从所推地块的分布上来看，虽然说是在高新区的各个区域都有地块分布，但是仔细看来，本次所推的住宅类地块还是较集中的分布于两大板块浒关板块和科技城板块之内。其中位于浒关板块内的共有3幅地块，地块总面积为154141.1平方米，且单体地块面积都较大。而位于科技城板块内的也有4幅地块，地块总面积为322798.5平方米，且其单体地块面积较之浒关板块内的地块更是大出很多，而据业内人士透露，科技城4幅用地,总建筑面积 47万多平方米。

科技城板块也在本次推地上发了一把力，一次拿出了4幅地块。今年的新区房产市场，打破一直以来的平淡表现，楼市爆发惊人成交量，随着城市规划发展以及多个全新住宅项目的上马，新区楼市再次带给居住者希望，下半年即将上市的房源大多集中在这个区域：新创大河山、水秀坊、MAX未来、悦瀜庄、丹景廷等奠定了下半年上市量的基础。随着城市规划的逐步实现，浒通板块与科技城板块的联通也日益凸显，新区科技城楼市将有大发展。就科技城规划而言，商店、学校都在里面，北环西延通车，高新区政府也将要搬迁。科技城板块有非常独特的自然资源，有山有水，绿地覆盖率非常高，又有沿太湖风景带的衬托，而且根据高新区的最新规划，还可能有一些大型的游乐场所。因此，位于科技城板块的4幅地块一经推出，便受到了众多开发商的关注，万科，保利，中航艾维克等一批大型房地产企业更是表示了对科技城内地块的兴趣！